Waterfront – o co ten szum? Wstępna analiza zjawiska w oparciu o charakterystykę rynku wrocławskiego

data wpisu 24.10.2017

Polscy deweloperzy otwierają się na rzeki i coraz chętniej budują na nabrzeżach, opierając na walorach lokalizacji narrację promocji nowych inwestycji. Waterfrot natomiast stanowi jedno z najważniejszych pojęć współczesnej, globalnej urbanistyki. Zastanówmy się, o co ten szum.

 

Pojęcie waterfrontu i zagadnienie otwarcia (bądź powrotu) miast nad rzeki i zatoki zdominowały w ostatnich latach globalny dyskurs urbanistyczny. To nie tylko akademickie rozważania – utworzenie bądź rewitalizacja ogólnie dostępnych i estetycznych nabrzeży wydatnie przyczynia się do rozwoju i promocji miast oraz animacji miejskich społeczności.

 

Rozmowę o waterfrontach należy rozpocząć od przypomnienia różnorodnych funkcji i – równolegle – różnorodnych ról, jakie pełnią obszary wodne w aglomeracjach miejskich. Składają się one na dynamiczny i zmienny w czasie związek typu funkcja-rola-znaczenie. Zatem w zależności od funkcji i/lub roli pełnionej przez nabrzeża społeczność miejska przypisuje tym obszarom konkretne znaczenie, dające się jednak dynamicznie modyfikować.

Pojęcie „błękitno-zielonej infrastruktury” (ang. blue-green infrastructure) jest obecnie globalnym nośnikiem idei odtwarzania i ochrony całych sieci wodnych w obszarach zurbanizowanych, które w powiązaniu z systemem zieleni miejskiej tworzyć mają przyrodniczo-krajobrazowy rdzeń miasta, powszechnie dostępny dla jego mieszkańców. Obszary błękitno-zielonej sieci pomagają spełnić określone cele „techniczne”: od poprawy walorów klimatycznych i hydrologicznych danej aglomeracji, przez zwiększenie jej bioróżnorodności, po wspomaganie ochrony przeciwpowodziowej (przykład niech stanowi aktualna strategia przeciwpowodziowa dla Rotterdamu). W efekcie systematycznego i wieloaspektowego wdrażania rozwiązań rewitalizacyjnych następuje poprawa hydrologicznego funkcjonowania terenów zurbanizowanych, przy jednoczesnym tworzeniu przyjaznej przestrzeni rekreacyjnej dla mieszkańców miast. Obszary dotychczas przemysłowe, poprzemysłowe, także te wyparte ze społecznego życia miasta, przystosowywane są do wypoczynku, rekreacji i zamieszkania, łącząc funkcje społeczne i, chociażby, przeciwpowodziowe. W szczególności w przypadku miast portowych przemyślana rewitalizacja terenów nadbrzeżnych sprawia, że płynnie łączą one tak funkcję, jak i rolę specyficznego łącznika pomiędzy ekosystemem miejskim i otwartym krajobrazem, co do zasady niezwykle atrakcyjnym.

We współczesnej urbanistyce znajdujemy cały katalog spektakularnych realizacji waterfrontów, które rozpoczęły globalną serię większych i mniejszych projektów rewitalizacji przestrzeni nad naturalnymi ciekami wodnymi bądź zatokami. Udane rewitalizacje nabrzeży stanowią obecnie wizytówkę miast będących istotnymi centrami naszego kręgu kulturowego. Baltimore, Boston, Pittsburgh, Paryż, Londyn, Lizbona, Madryt, Budapeszt, Rotterdam, Hamburg, Frankfurt nad Menem, Belgrad, Lwów, Lubljana, Odessa – to tylko drobny ułamek przykładów metropolii, których władze od wielu lat świadomie wykorzystują potencjał płynący z położenia nad wodą.

Trend ten z całą pewnością jest obecny i wyraźnie zauważalny w Polsce. Najważniejszym przykładem nich będzie spektakularny rozwój i odnowa nadwiślańskich bulwarów w Warszawie, zarówno prawo- jak i lewobrzeżnych. Ukoronowaniem wieloletnich inwestycji jest zakończona w 2017 roku budowa rekreacyjnej infrastruktury nabrzeży lewego brzegu Warszawy, ciesząca się gigantycznym uznaniem mieszkańców i turystów goszczących w stolicy. Liczne pawilony gastronomiczne i kulturalne, dziesiątki elementów małej architektury uatrakcyjniających rekreację, liczne miejsca rozrywki i Centrum Kopernika, a przede wszystkim spójna i przemyślana koncepcja architektoniczna i uroda nabrzeży sprawiają, że Warszawa może cieszyć się nowym, zielonym i tętniącym życiem obszarem.

Stolicy wtórują większe i mniejsze polskie miasta. Świetnym przykładem jest Bydgoszcz z modelową rewitalizacją nabrzeży Brdy i Wyspy Młyńskiej położonych w sąsiedztwie staromiejskiego zespołu zabudowy miejskiej i tzw. Wenecji Bydgoskiej – projektem cytowanym przez urbanistów na całym świecie. Na rewitalizację nabrzeży postawiły także m. in. Gdańsk, Szczecin, Olsztyn, Gorzów Wielkopolski, Kraków i Wrocław.

Nowe polskie bulwary i nadrzeczne tereny o przeznaczeniu rekreacyjnym (zwłaszcza w porównaniu do rozwiązań ubiegłowiecznej polityki odwrotu od rzek dyktowanej specyficznymi trendami i mało zaawansowanymi technologicznie zabezpieczeniami przed powodziami) nie tylko zwiększają atrakcyjność miast, ale także w pewnym stopniu stanowią rozwiązanie jednego z kluczowych współczesnych problemów polskich metropolii, jakim jest suburbanizacja.

„Zwrócenie miast ku rzece” nie mogło umknąć uwadze deweloperów, w naturalny sposób kreujących procesy rewitalizacyjne, jak i z nich czerpiących. I tak we Wrocławiu, który pod względem długości linii nabrzeża jest szczególnie uprzywilejowany, mamy do czynienia z prawdziwym boomem inwestycji nabrzeżnych. W wyniku XX-wiecznej strategii zarządzania „odzyskanym miastem” w centrum dolnośląskiej metropolii pozostało mnóstwo nieużytków bądź terenów powojskowych zlokalizowanych bezpośrednio nad Odrą, z zabudowywaną obecnie w błyskawicznym tempie Wyspą Mieszczańską na czele. Co ważne, we Wrocławiu brzegi Odry, jej odnóg i licznych dopływów w dużej mierze nie zostały zabetonowane, zatem obecne projekty rewitalizacyjne nie muszą odtwarzać historycznego przebiegu cieków.

Obecnie w przestrzeni Wrocławia powstają liczne osiedla mieszkaniowe, apartamentowce oraz ogólnodostępne bulwary z ciągami pieszo-rowerowymi i terenami rekreacyjnymi, zaprojektowane w zgodzie z najlepszymi standardami waterfrotnów, towarzyszące budynkom użyteczności publicznej i historycznym zabytkom o międzynarodowym znaczeniu. Wszystkie te elementy architektoniczne na przestrzeni wielu kilometrów wzajemnie się uzupełniają, tworząc ciąg atrakcyjnej pod każdym względem przestrzeni mieszkalno-publiczno-rekreacyjnej.

Warto podkreślić, że rozwój wrocławskiego waterfontu jest w dużej mierze efektem współpracy deweloperów i magistratu. Deweloperzy już nie tylko budują osiedla mieszkaniowe, ale także kształtują miejską przestrzeń. Szeroko dyskutowany plan i systematycznie wdrażany plan zagospodarowania nabrzeży Oławy, czyli szczególnego obszaru wrocławskiego zniesławionego „trójkąta bermudzkiego” jest wynikiem wspólnych zabiegów deweloperów aktywnych w tym obszarze i władz miasta. Podobny proces gentryfikacji całych osiedli ma miejsce w obrębie wrocławskiego Kleczkowa, gdzie zaawansowane inwestycje publiczne związane z rewitalizacją nabrzeży towarzyszą błyskawicznej rozbudowie olbrzymich osiedli w rejonie ulic Zakładowej i Rychtalskiej. Znamienne jest również wspieranie przez deweloperów inicjatyw oddolnych i promowanie aktywności obywatelskiej wśród mieszkańców osiedli. I tak wrocławski Archicom promował wśród obecnych i przyszłych mieszkańców swoich osiedli pomysły na wykorzystanie mikrograntów Europejskiej Stolicy Kultury i wrocławskiego funduszu małych inicjatyw, a Angel Poland Group organizował konsultacje społeczne nie tylko dla własnych klientów, ale też dla wszystkich mieszkańców pobliskich kamienic.

Lokalizacje przy rzece bądź wybrzeżu są także szczególnie cenione przez klientów najbardziej wymagających. Nabywcy z bardzo zamożnym portfelem szukają inwestycji „nad wodą”, szczególnie tych kameralnych i oferujących dodatkowe benefity, jak np. całodobowa opieka consierge czy systemy inteligentnego domu. W przypadku tego segmentu rynku lokalizacja nadrzeczna stanowi podwójny atut: zabudowują się nabrzeża zlokalizowane blisko historycznych (Wrocław, Gdańsk) czy faktycznych (Warszawa) serc miast, a przez ograniczoną długość nabrzeży luksusowe inwestycje zlokalizowane w pierwszej linii zabudowy od tafli wody są prawdziwie limitowanym produktem.

W przypadku Wrocławia koronnym przykładem inwestycji „waterfrontowej” będzie kompleks apartamentowców Marina, położonych dokładnie vis-à-vis zabytkowego gmachu głównego Uniwersytetu Wrocławskiego. Trzeci i ostatni apartamentowiec kompleksu powstaje bezpośrednio w nurcie rzeki, przy wykorzystaniu zaawansowanych technologii hydrotechnicznych. Fenomenalny widok i unikalna lokalizacja w połączeniu z kameralnym charakterem apartamentowca, najwyższym standardem wykończenia i dostępnością dwupoziomowego parkingu wybudowanego pod taflą wody sprawia, że inwestycja ta cieszy się olbrzymim uznaniem i jest wybierana przez wymagających klientów jako pierwszy adres zamieszkania.

Reasumując – Polacy nie mają kompleksów wobec tzw. Zachodu i swoje miejsca zamieszkania postrzegają nie tylko przez pryzmat funkcjonalności, ale także jako wizytówkę indywidualnego stylu i osiągniętej pozycji społecznej. Mieszkanie nawet mniejsze, ale w ciekawej inwestycji położonej w obrębie miejskiego waterfrontu, jest i będzie postrzegane jako bardzo atrakcyjne. Tym samym nasz rynek nie odbiega już od trendów wynikających z naturalnych procesów rozwoju nowoczesnych społeczeństw i zmian gospodarczych, uniwersalnych – w pewnym oczywiście uogólnieniu – dla euroatlantyckiego obszaru kulturowego.
Marek Wasielewski
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Prezes JOT-BE Nieruchomości sp. z o.o. 
Tekst opublikowany także na portalu Fagora.pl.